La rigenerazione urbana come opportunità di investimento?
Nuove macro tendenze sociali e importanti cambiamenti demografici stanno cambiando il volto delle nostre città. In particolare, sempre più progetti immobiliari nascono per rispondere alle esigenze e alle abitudini delle nuove generazioni: la connessione di questo trend con la crescente attenzione alle tematiche di sostenibilità sta aprendo nuovi orizzonti per gli investitori istituzionali
Rigenerazione. Questo temine ben descrive il processo già in atto da tempo nelle principali città del mondo e anche in Italia. Gli agglomerati urbani stanno subendo una trasformazione continua per evolvere di pari passo con la società. Tale evoluzione è ormai evidente in una domanda immobiliare che vuole stare sempre più al passo con le esigenze dei nuovi utenti. I protagonisti di questa rivoluzione sono infatti le generazioni più giovani: Millennial, nati negli anni Ottanta e Novanta, e i Centennial, nati a cavallo tra i due secoli.
Il modo in cui queste generazioni vivono, studiano, lavorano e viaggiano è radicalmente diverso da quelle precedenti: sono lavoratori flessibili e nomadi, cambiano spesso città e locazione, sono esperienziali, altamente istruiti e digitalizzati. Mostrano una maggiore propensione alla sharing economy e al concetto di condivisione e sono più sensibili alla lotta agli sprechi e alla sostenibilità ambientale. Tutto ciò si tramuta nella domanda di nuovi format immobiliari, vale a dire di spazi green & sustainable che vengono fruiti come servizi e non come locazioni in senso tradizionale.
Sarà questa forza il driver del mercato immobiliare del futuro. Come mostra il grafico, già l’anno prossimo più della metà della popolazione mondiale sarà formata da Millennial e Centennial e la percentuale salirà fino all’83% nel 2030. In risposta alla domanda di spazi come servizi, si sta sviluppando il mercato delle infrastrutture sociali urbane, offerte sotto forma di quattro segmenti immobiliari innovativi.
Grafico 1 - Millenial e Centennial nella popolazione mondiale
Fonte: "The Generation z world - Shifts in urban design, architecture and the corporate workplace", Corporate Real Estate Journal di Celine M. Larking, Melissa Jancourt e William H. Hendrix, e “Millennials Myths and Realities”, CBRE Global Overview. Rielaborazione di ACP SGR
Anzitutto il Coworking, che vincola meno le società rispetto alla locazione tradizionale e al contempo offre maggiori servizi ai lavoratori. Poi lo Student Housing, ancora poco presente in Italia, il quale pesa oggi solo il 2,3% della domanda complessiva di posti letto, mentre la media europea è di 4 volte superiore e quella di Usa e UK circa 15 volte. Un potenziale ancora inespresso che potrebbe trovare non solo negli studenti fuori sede, ma anche in quelli stranieri in visita, una domanda molto solida, per locazioni a costi accessibili in cui condividere esperienze e vita quotidiana.
Un terzo format è quello dell’Hostelling, un concept di hotellerie innovativo, rivolto ai giovani traveler globali. Anche in questo caso il potenziale del mercato italiano è molto vasto se si pensa che circa l’80% degli hotel a tre stelle risulta riconvertibile in ostelli moderni e di design, e che il nostro Paese è al sesto posto a livello mondiale tra le destinazioni di viaggio più desiderate.
Infine, un ultimo format destinato a svilupparsi è quello del Co-living, cioè della condivisione dello spazio abitativo residenziale, con un tasso atteso di crescita annuo superiore al 30% e redditività di oltre il 6/7%.
Da questo fermento del mercato immobiliare scaturisce un’opportunità di investimento estremamente vasta, specialmente in Italia, dove questi 4 segmenti, decorrelati dai cicli di mercato e con ridottissima volatilità, sono ancora sotto-penetrati e in forte espansione.
È vitale che la finanza immobiliare raccolga questa sfida mettendo a disposizione capitali in tali segmenti innovativi a supporto della crescita dei gestori, generando, da un lato, benefici per le nuove generazioni e un impatto sull’economia reale e sull’ambiente e, nel contempo, offrendo agli investitori flussi reddituali superiori a quelli ottenibili dai segmenti immobiliari tradizionali uniti a un probabile capital gain atteso.
Emanuele Ottina, Presidente Esecutivo di ACP SGR
e Responsabile della divisione Private Equity Real Estate
28/10/2019