Il prestito vitalizio ipotecario, un'opportunità per gli over 60
Una nuova proposta di finanziamento, alternativa ai tradizionali canali di credito, rivolta alla fascia di popolazione over 60 proprietaria di immobili: il prestito vitalizio ipotecario
I prestiti vitalizi ipotecari sono una nuova proposta di investimento che trova applicazione nell’ambito dei fondi immobiliari, un’opportunità che trae le sue premesse da un’attenta analisi dei bisogni della società italiana, come quella realizzata, in collaborazione con il Censis, da Dea Capital Real Estate SGR sull’andamento demografico del nostro Paese e sul patrimonio disponibile degli over 60.
Dallo studio sono emersi infatti due dati centrali: oltre il 70% delle famiglie è proprietaria di prima casa e la speranza di vita alla nascita è ormai stabilmente sopra gli 80 anni per gli uomini e di quasi 85 anni per le donne.
L’invecchiamento della società italiana e l’assenza di forme di finanziamento
Questa evoluzione sociale produce inevitabili conseguenze anche riferibili a fattori economici più complessi come il mutamento della struttura familiare, l’affievolirsi della solidarietà parentale, la costante diminuzione del reddito percepito dagli over 60 e l’assenza di prodotti finanziari dedicati a questa platea che praticamente non ha più accesso al credito ordinario (mutui/finanziamenti). Gli over 60 nel nostro Paese sono quindi in gran parte proprietari di immobili, ma non possono accedere a finanziamenti; dispongono di patrimoni, ma hanno scarso accesso ai consumi.
Questa ricchezza patrimoniale delle famiglie è immobilizzata. Non si traduce in aumento dei consumi e non ha impatti sul PIL. Tuttavia, sarebbe un errore tentare di modificare stili di vita che ormai appartengono alla cultura italiana che vede nella casa di proprietà un punto di riferimento indiscutibile e un bene rifugio da consegnare alle generazioni future. Come conciliare allora questi due fattori?
Le caratteristiche dei prestiti vitalizi ipotecari
È proprio per dare risposta a questa domanda che intervengono i prestiti vitalizi: una particolare forma di finanziamento a medio/lungo termine a favore di persone fisiche con più di 60 anni di età, garantita da ipoteca di primo grado iscritta su Immobili residenziali di proprietà del richiedente
Nata sull’impronta del Revererse Mortgage inglese, trova applicazione in Italia grazie alla Legge 248/2005, cui è stata data recente attuazione dal Ministero dello Sviluppo Economico con il Decreto 226/2015. Trattandosi di un prestito non finalizzato, il beneficiario può disporre liberamente della somma ottenuta, senza essere costretto a rimborsare capitale o interessi fino alla sua morte o fino all’eventuale vendita dell’immobile.
Il finanziamento non prevede flussi intermedi: alla data di decesso del mutuatario, unitamente al capitale, sarà rimborsata anche la capitalizzazione annuale degli interessi e delle spese (zero coupon).
L’estinzione del prestito può avvenire direttamente da parte degli eredi oppure, dopo 12 mesi, attraverso la vendita dell’immobile stesso da parte del finanziatore ad un valore di mercato. Il finanziatore non diventa in nessun caso proprietario dell’immobile.
Gli eredi sono protetti: l’immobile sarà ceduto con il diritto dell’erede di ottenere l’eventuale differenza una volta estinto il debito. L’erede è comunque sempre liberato dagli impegni di rimborso anche se la vendita dell’immobile non sia risultata sufficiente all’integrale rimborso del debito.
In Italia è stato stimato che i soggetti per i quali i prestiti vitalizi rappresentano una soluzione utile sono oltre 1,5 milioni di famiglie. Assumendo un ticket medio di 100.000 euro finanziati, potenzialmente si avrebbe un mercato pari a 150 miliardi di euro, con un impatto diretto sull’economia reale e sul PIL del Paese.
Il ruolo delle Società di Gestione del Risparmio
In questo contesto, i gestori continueranno ad assolvere al proprio compito di gestore. Non si sostituiranno agli istituti di credito, né erogheranno finanziamenti. DeA Capital Real Estate ha ad esempio recentemente varato un Fondo alternativo mobiliare, il Fondo Longevity, che raccoglierà risorse tra investitori istituzionali core quali, fondi pensione, casse di previdenza, fondazioni e assicurazioni: sarà proprio il Fondo - recentemente approvato dalla Banca d’Italia e in fase di sottoscrizione - a fornire la copertura finanziaria che consentirà l’erogazione della liquidità a disposizione degli over 60, rendendo possibile il prestito vitalizio e fungendo da collettore tra gli istituti di credito e gli investitori istituzionali. Uno strumento mission related per il rilevante impatto sociale e per le importanti ricadute sull’economia reale del Paese che potrà produrre.
Emanuele Caniggia, Amministratore delegato di DeA Capital Real Estate SGR S.p.A.
18/3/2019